Vastikkeiden tasauksen uudistus

Helsingin Asumisoikeus Oy:n hallituksen päätös uudesta kustannusten tasausjärjestelmästä 

Helsingin Asumisoikeus Oy:n hallitus nimesi pääomatyöryhmän tarkastelemaan HASOn nykyistä vastikkeiden perusteena olevaa pääomakustannusten tasausmallia vuonna 2020. Pääomatyöryhmän esitys uudeksi kustannusten tasausjärjestelmäksi julkaistiin 28.1.2022 ja siitä pyydettiin lausuntoja kohteiden talohallituksilta sekä kaikilta kiinnostuneilta avoimen palautekanavan kautta 28.2.2022 asti. 

Pääomatyöryhmä tutustui tulleisiin lausuntoihin ja vapaisiin palautteisiin. Pääomatyöryhmä teki muutoksia alkuperäiseen mietintöön, kohteiden tietoihin, tasausjärjestelmään ja kustannusvastuutaulukkoon lausuntojen ja palautteiden pohjalta. Alkuperäisen lausuntokierroksella olleen esityksen materiaalit ovat kokonaisuudessaan arkistoituna tällä sivulla.

Hallitus hyväksyi pääomatyöryhmän esityksen pohjalta uuden tasausjärjestelmän 22.3.2022.

Tätä sivua on päivitetty viimeksi 20.5.2022. Rakenteilla olevien uudiskohteiden vastikearviot on laskettu ja kaikki laskelmat on päivitetty perustumaan tilinpäätöstietoihin 2021.

Lausuntokierroksella ollut esitys eroaa päätetystä tasausjärjestelmästä seuraavasti:

  • Sijainnin ja iän painoarvoihin tehtiin muutoksia siten, että sijainnin painoarvoa laskettiin ja iän nostettiin. Molempien painoarvo on 35 %.
  • Kunnallisen sijainnin pisteytyksiä muutettiin niin, että peräkkäisten kalleusalueiden välinen ero on aina 10 pistettä. Hki1, Hki2, Hki3 ja Hki4 pisteinä 80, 70, 60 ja 50 pistettä.
  • Seitsemän kohteen kunnallista sijaintia muutettiin harkintakertoimen avulla.
  • Laatu ja varusteet pisteytyksestä poistettiin huoneistosaunat, koska monessa kohteessa huoneistosaunoja on vain osassa asuntoja. Lausuntojen ja palautteiden pohjalta poistettiin myös yleisen varustelutason pisteytys. Laatu ja varusteet kohdan pisteytykseen jäivät lasitetut parvekkeet ja kerhohuone sekä uutena lisätty huoneiston lattiamateriaali, joka on pisteytystekijänä vanhassa tasausjärjestelmässäkin.
  • Kohteiden tietoja muutettiin mm. kerhohuoneiden ja lasitettujen parvekkeiden osalta.
  • Kustannusvastuutaulukkoa päivitettiin useasta kohdasta.

Uudessa tasausjärjestelmässä kohteen vastuulta siirtyy tasattaviin kuluihin kohteiden sellaisia hoitokuluja, joihin asukkaat eivät asumisellaan voi vaikuttaa. Kustannusvastuutaulukossa määritetään mitkä hoitokulut ovat kohdekohtaisia kuluja ja mitkä tasattavia. Kustannusvastuutaulukosta tullaan julkaisemaan ulkoasultaan selkeämpiä versioita mm. asukkaan vastuulla olevista asioista. 

20.5.2022 lasketut vastikearviot perustuvat vuoden 2021 tilinpäätöstietoihin.

Rakenteilla olevien kohteiden tasaamattomaksi vastikeosuudeksi on arvioitu 2,50 €/m2/kk. Arvio perustuu vuosina 2017–2020 valmistuneiden kohteiden tasaamattoman vastikeosuuden keskiarvoon.

Asumisoikeusmaksut ja rakentamisen kustannukset

Lausunnoissa ja palautteissa nostettiin esiin, että asumisoikeusmaksun suuruuden tulisi vaikuttaa kohteiden pisteytyksiin ja sitä kautta vastikkeisiin. Hallituksen hyväksymässä tasausjärjestelmässä asumisoikeusmaksujen suuruus ei vaikuta kohteiden pisteytyksiin. Pääomatyöryhmä sai valvovalta viranomaiselta eli Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselta (Ara) linjauksen asiaan liittyen.

Aran linjauksen mukaisesti asumisoikeusmaksu ei millään tavalla vaikuta vastikkeen suuruuteen. Asumisoikeushaltijoiden maksamalla aso-maksulla katetaan asunnon rakentamisen kustannuksista 15 %. Rakentamisen kuluista 85 % katetaan yhtiön nostamalla lainalla. Yhtiön lainojen lyhennykset ja kulut ovat kohteiden kesken tasattavia kustannuksia sekä nykyisin käytössä olevassa vastikelaskennassa että uudessa tasausjärjestelmässä.

Ara on suositellut, että vastikkeiden tasauksessa käytetään käyttöarvon mukaista tasausta. Käytännössä tasaaminen tarkoittaa sitä, että kohde joutuu osallistumaan muiden kohteiden kuluihin tai vastaavasti saa hyvitystä muilta kohteilta omiin kuluihinsa. Käyttöarvon mukaisessa tasauksessa huomioidaan esim. kohteen ikä, sijainti, laatutaso, perusparannukset jne. Yleisesti ottaen uudet kohteet osallistuvat vanhojen kohteiden kuluihin. Jos tasausta ei olisi käytössä, olisivat vanhojen kohteiden vastikkeet huomattavasti korkeammat verrattuna uusiin kohteisiin. Syynä tähän on se, että vanhoilla kohteilla rakentamista varten nostettujen lainojen lyhennykset ovat suurimmillaan lainan loppua kohden. Lyhennysprosentti nousee portaittain viiden vuoden välein ja lyhennys lasketaan alkuperäisestä lainapääomasta.

HASOn uudessa tasausjärjestelmässä pisteytys huomioi kohteiden käyttöarvoa.

Tasausjärjestelmän käyttöön ottaminen

Uusi tasausjärjestelmä otetaan käyttöön 1.3.2023 siirtymäaika huomioiden. Siirtymäaika tarkoittaa, että uudet käyttövastikkeet otetaan käyttöön 1–5 vuoden kuluessa niin, ettei minkään yksittäisen kohteen käyttövastikkeen muutos ylös- tai alaspäin (€/m2/kk) ole uudesta tasausjärjestelmästä johtuen enempää kuin 5 % vuosittain edellisen vuoden käyttövastikkeesta. Valmiiden kohteiden osalta lähtötasona käytetään vuoden 2022 käyttövastikkeita ja rakenteilla olevien kohteiden osalta puolestaan myyntitilanteessa ilmoitettuja uusmyyntivastikkeita.

HASO on voittoa tavoittelematon, Helsingin kaupungin omistama asumisoikeusyhtiö. HASO-kohteiden käyttövastikkeet muodostuvat omakustannusperiaatteella ja tämä periaate on ollut myös tasausmallin kehittämisen lähtökohta. Myös nykyisin käytössä olevassa vastikelaskennassa pääomakustannuksia tasataan HASO-kohteiden välillä. Tasausmallia päivitettiin vastaamaan entistä paremmin monimuotoisen asuntokannan tarpeita. Uusi tasausjärjestelmä ei nosta HASOn kokonaiskeskivastiketta.

 

Liitteet:

Uuden kustannusten tasausjärjestelmän kehittämistyö: periaatteet, aikataulu ja muut materiaalit

 

Uuden tasausjärjestelmän kehittämisen periaatteet

  • HASO on voittoa tavoittelematon, Helsingin kaupungin omistama asumisoikeusyhtiö. HASO-kohteiden käyttövastikkeet muodostuvat omakustannusperiaatteella ja tämä periaate on myös tasausmallin kehittämisen lähtökohta. Tälläkin hetkellä pääomakustannuksia tasataan HASO-kohteiden välillä. Tasausmallia päivitetään vastaamaan entistä paremmin monimuotoisen asuntokannan tarpeita.
  • Uusi tasausjärjestelmä ei nosta kustannuksia eli se ei nosta HASOn kokonaiskeskivastiketta. Vastikkeiden nostaminen ei ole tavoitteena. Kustannukset jaetaan kohteiden kesken eri tavalla kuin aiemmin.
  • Tasauksessa otetaan huomioon nykyistä merkittävämmin kohteiden sijainti ja ikä.

Aikataulu

  • 28.1.2022 uutta tasausjärjestelmää koskeva nettisivu avataan 
  • 28.1.2022 esitys uudesta tasausjärjestelmästä ja lausuntopyyntö lähetetään HASOn talohallitusten puheenjohtajille ja yhteyshenkilöille sähköpostitse 
  • 10.2.2022 kohteiden talohallituksille järjestetään etänä (Teams) esittelytilaisuus uudesta tasausjärjestelmästä, tilaisuus tallennetaan ja julkaistaan tällä nettisivulla
  • 11.2.2022 uudistuksesta uutisoidaan uutiskirjeessä, HASOn sivustoilla ja ilmoitustauluilla ja kaikille asukkaille avataan tämän nettisivun kautta uuden tasausjärjestelmän kommentointimahdollisuus
  • 28.2.2022 uuden tasausjärjestelmän lausuntojen jättöaika ja kommentointiaika päättyy (kohteiden lausunnot kerätään talohallitusten puheenjohtajilta 28.1.-28.2. ja kaikille avoin palautekanava on auki 11.2.-28.2.)
  • 1.-15.3.2022 pääomatyöryhmä valmistelee lopullisen esityksen uudesta tasausjärjestelmästä hallitukselle huomioiden lausunnot ja kommentit
  • 22.3.2022 HASOn hallitus päättää uudesta tasausjärjestelmästä
  • 28.3.2022 HASO tiedottaa hallituksen päätöksenteosta
  • 1.3.2023 uuden tasausjärjestelmän mukaiset vastikkeet otetaan käyttöön huomioiden siirtymäaika
  • 2023-2027 siirtymäaika, uuden tasausjärjestelmän mukaiset vastikkeet tulevat käyttöön, yksittäisen kohteen vastike muuttuu uuden tasausjärjestelmän johdosta enintään 5 % vuodessa

Lausunnoilla olleen esityksen materiaalit

Karttalinkit (aukeavat uuteen välilehteen)

  • Hki-alueet (kartalla esitetään tasaukseen liittyvä aluejako postinumeroalueittain, alueet ovat Hki 1-4. Aluejako perustuu Tilastokeskuksen kalleusaluejaotteluun, jossa 1 on kallein ja 4 edullisin)

Talohallituksille järjestetyn infotilaisuuden 24.5.2022 tallenne

Kysymyksiä ja vastauksia

Kysymyksiä ja vastauksia (pdf) palautteissa heränneisiin kysymyksiin.

Tämän sivun päivitykset

28.3.2022 Sivu päivitettiin vastaamaan HASOn hallituksen päätöksen mukaisia tietoja. Lausuntokierroksella olleet esitykset siirrettiin arkisto-sivulle.
20.5.2022 Vastikearviot päivitettiin: Rakenteilla olevien uudiskohteiden vastikearviot on laskettu ja kaikki laskelmat on päivitetty perustumaan tilinpäätöstietoihin 2021.
25.5.2022: Talohallituksille järjestetyn infotilaisuuden 24.5.2022 tallenne lisättiin sivulle.